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东莞房产中介行业正在洗牌 谁能最终存活下来?

2020年01月26日 06:53来源:未知手机版

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也正是因为这二十几年来对地产行业的不离不弃,让罗凤对东莞房地产市场更“知根知底”。下面,罗凤将与我们分享她眼中的东莞中介行业的发展历程。

行业变化

起步阶段

市场不规范 渠道单一

东莞商品房市场诞生于90年代,历经风雨近三十载,最显著的变化除了房价越来越高外,主要有两个:楼市从不规范到规范,渠道从单一到多元化。

在2000年之前,东莞房地产市场还处于起步阶段,发展十分缓慢。据罗凤介绍,由于当时互联网还没有发展起来,加上报纸广告费用相对较高,而楼盘的营销费用比较少,所以楼盘项目的推广主要靠派单,物料是简单的楼书或销售单张。那个时代,没有一二级中介联动,没有电商认购,销售渠道以“坐销”为主(待在销售中心等客上门),比较单一。

跨入千禧年之后,东莞开始掀起城市化建设高潮,东拓南移,品牌开发商陆续进入东莞开发项目,带动了东莞楼市进入一个快速发展期。2000至2007年,初具小区规模的楼盘兴起,例如东泰花园、新世纪豪园等,这些在东莞人心目中比较好的房地产住宅项目,价格往往在2000-3000元/平。

>由于新房市场成交火热,二手房市场也从中得益。大概从2002年开始,东莞二手房市场逐渐发展起来,主要集中在莞城和东城。随着二手业务逐渐增多,中介公司也有了进一步发展的空间,从2006年开始,广州的二手中介开始大批进入东莞。

罗凤告诉房掌柜,2007年,整个二手房市场变得十分疯狂,成交量价齐升,此时中介发展相应进入疯狂扩张阶段,当时的金信联行也一下子扩张到18家门店。

然而,大批中介人员的增加带来的是从业者良莠不齐,加之那个年代的房地产发展还不规范,二手房由于没有房产证,要依托开发商做交易,多采用内部转名的方式,交易全凭信任,风险比较大。

调整阶段

市场逐步规范化 竞争日趋白热化

“为了整顿市场,2007年,政府出台了两项政策:二手房要按差额计征20%个税,以及所有房源都要办房产证才能转让,且必须在2007年12月31日之前完成办证。这使得很多中介公司自省,不得不摈弃过去那些不规范的行为,中介行业开始走向规范化。”罗凤如是说道。

据房掌柜了解,2007年的差额征税法让二手房的交易成本暴涨,迫使很多业主和买家停止交易,东莞购房者对楼市的态度转为观望。该政策实施半年内,东莞的二手房交易量大幅滑坡,一手楼市场的行情也很冷淡,楼市遭遇重创。

那段时期,部分实力较弱的中介机构不是裁员便是倒闭,市场风声鹤唳。但真正的倒闭大潮发生在2008年。接下来的1个多小时内,罗凤跟房掌柜一一详谈了2008-2018年东莞楼市最令人记忆深刻的事件。

据罗凤透露,2008年,金融危机爆发,加上之前政策规范市场带来一些阵痛,整体一手房、二手房市场都变得十分冷淡,越来越多中介公司破产,中介倒闭潮兴起,就连当时东莞最大的中介公司在那一年倒闭了,金信也从18家门店缩减到8家。

这种低压阴霾环绕下的日子一直持续到2009年,国家放松政策救市,东莞楼市交易一改颓势,频现小阳春迹象。深圳投资客重现江湖,临近深圳镇区楼盘屡现销量飘红盛况。这一年的“高烧”,使东莞楼市住宅成交量超过600万平、房价接近巅峰2007年。

二手房市场也迅速复苏,进入了交投畅旺的阶段。2015年,二手楼市遇到了利好政策——转让营业税免征年限由5年恢复至2年,极大地刺激了购房者入市,推动了二手房交易量和价格稳步上升。

>之后的几年里,东莞房企、中介大鳄陆续入莞,百花齐放之下,无论是销售渠道、推广渠道都多元化,但竞争也日趋白热化。

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