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深圳停止商务公寓审批 公寓市场影响几何?

2020年08月12日 23:56来源:未知手机版

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一箭双雕,封堵投资漏洞、解救高库存。

深圳楼市调控政策接踵而至。7月31日,深圳市规划和自然资源局、深圳市住建局联合发布《关于停止商务公寓审批的通知》(简称“《通知》”),在全市范围(含深汕特别合作区)停止新的商务公寓审批,鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房。

业内人士认为,在“7·15”深圳购房新政出台后,很多资金转向炒作商务公寓,《通知》堵上了可能存在的这个漏洞。未来若购房者想投资公寓类产品,一定要关注容积率以及周边竞品情况,否则会出现租金上不去,或租不出去的现象。

叫停审批,商务公寓不再有新增供应
据悉,此次《通知》主要包括三方面内容:一是在全市范围(含深汕特别合作区)停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批(规划已审批通过的商务公寓项目可按原规定办理);二是对于已批规划尚未签订合同(不含招拍挂出让情形)的商务公寓项目,鼓励转为可售型人才住房;三是优化城市主副中心和组团中心内各功能用地规划布局,减少商业用地比例,增加居住及配套用地比例。

在业内人士看来,上述政策最大的着力点,在于停止商务公寓的新增供应。事实上,随着近段时间深圳酒店式公寓供应量的减少,其成交量已出现快速下降趋势,但《通知》出台后短期内部分产品有所反弹。

同策研究院Dataln数据系统显示,今年7月,深圳酒店式公寓成交面积为1.69万平方米,环比下跌77.6%,同比下降70%左右。而《通知》出台的8月1日-9日,深圳一手商业成交241套,面积为14158平方米,套数环比上涨46.1%;一手办公成交91套,面积为5036平方米,套数环比则下降25.4%。二手商办成交走势方面,同期,深圳二手商业成交66套,面积为6189平方米,套数环比上涨29.4%;二手办公成交23套,面积为2767平方米,套数环比下降8%。

对于《通知》的解读,深圳市有关部门表示,商务公寓早期在一定程度上发挥了商务办公区配套的作用,但近年来,商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向,已偏离“服务商务人士”“短期住宿”目的。此外,住建部批准的《办公建筑设计标准》自2020年3月1日起实施,新标准已取消了公寓式办公楼。在此背景下,深圳市停止商务公寓审批,符合国家相关政策和深圳市的实际管理需求,同时,通过适当提高居住用地比例、鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房等措施,进一步增大深圳市公共住房供给,为多层次住房供给提供空间支持。

对此,同策研究院资深分析师王丰认为,深圳的特点是外来人口占比较大,且城市新增住宅用地供应有限,已形成住房供需失衡的本质矛盾,此次政策为调整供地结构,顺应深圳城市发展逻辑。

深圳中原董事总经理郑叔伦指出,商务公寓作为综合体配套的功能,近年来在向“类住宅”方向走,既然是做纯居住,就没有必要有公寓和住宅之分。换句话说,公寓的历史任务已经完成,未来没有再存在的必要,回归到住宅中更加清晰及容易管理。同时,商务公寓投资属性较重,新房成交量较大,但二手房税费重,难以脱手,流动性较差,相当于很大部分资源被搁置浪费。减少商务公寓而增加居住性质用地,可以合理有效提升土地利用率。

能否“解救”高库存、堵住投资漏洞?

事实上,这也是继“7·15”楼市调控新政以来,深圳年内的第二次深化房地产调控的政策。那么,深圳叫停公寓审批,影响几何?

“商务公寓高库存状态会有所缓解。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接据记者采访时表示,商务公寓建在商办及工业用地上,一层内有几十户,空间逼仄、公摊较大,物业管理费高,且是商水商电,又没有相关配套,尽管投资属性较强,但居住体验感较差。深圳叫停公寓审批后,会让深圳存量用地,特别是工业、商业、办公用地走向两大用途:改建为住宅,或是转型升级为创新型用房;而不是异化为居住类住宅。

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